株式会社 鑑定法人エイ・スクエア-Appraisal Firm A square-

高度な専門性を有する不動産鑑定会社です。全国ネットワーク化により、あらゆる鑑定・調査ニーズにリーズナブルな報酬額でお応えします。

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鑑定法人エイ・スクエア

相続対策に有効な信託のツボ - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

いまNOW

  信託、その中でも民事信託、なかんずく家族の間の信託がいよいよ動き出してきました。なぜ今、信託なのでしょうか?その背景には超高齢社会があります。   人は誰でも、人生最終のステージとして、意思能力・判断能力が著しく衰えた時期を通過して亡くなるパターンが標準化、一般化したのです。この意思能力・判断応力が著しく衰えた時期こそ、相続対策、相続税対策に関して最も大切な時期なのです。ここで、有効な手が打てなければ、文字通り「座して死を待つ」しかありません。   遺言は死後の話、存命中の最終ステ… [続きを読む]

何階に住むのがお得? - 鑑定法人エイ・スクエア/菅原健

いまNOW

  テナントビルや賃貸マンションを経営するに当たって、賃料設定に悩まれる方も多いかと思います。基準階賃料をいくらにしたらよいか、共益費をどうするか、敷金や保証金はどうするか等々。これらについては期待する収益の水準はあるものの、賃料相場を調べ、地元精通者の意見も参考に決めることになるでしょう。   次に各階にどのくらいの賃料の差をつけるかも悩みどころです。賃貸借契約は長期にわたる契約となるため、安く貸してしまったからといって、契約更新時等に増額するのは難しいものです。また、ある階の賃料が高すぎて空… [続きを読む]

老人福祉施設とは - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

いまNOW

  鑑定評価の対象も時代を反映する。日本の高度成長期、重厚長大型産業の資金調達に関連した大型工場の評価が多かったが、近年では、高齢化社会を反映して老人福祉施設の評価がとみに増えている。今や総人口のうち65歳以上が占める割合は27.2%で、就業者に占める高齢者の割合も10.7%と過去最高となっている。高齢者の活用や介護は社会全体の理解と支えがなくては成り立たない時代、不動産業務に携わる者も、公私共に「介護」に関心を持つ必要があろう。   「介護」は、認知症、在宅介護、施設介護、介護保険制度、食事や… [続きを読む]

動き始めてきた「家族の信託」 - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

いまNOW

  明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い申し上げます。   さて、一昨年八月と、昨年年明けのこのコラムでは「信託」を取り上げてきました。一昨年が「信託ブレイクの予感」、昨年が「年の初めに考える家族間の信託」でした。予想通り、「家族の信託」が大きなうねりとなって動き始めてきました。昨年お話しした通り、この背景には超高齢社会の到来があります。   誰でも一生の最後のステージは、介護され、意思能力を著しく衰えさせた状態で過ごすことになるのが当たり前になったのです。このため、自… [続きを読む]

デフレの日本経済について – 鑑定法人エイ・スクエア/須藤 鷹千代

いまNOW

最近の日経新聞の記事ですが、日本の国富が統計開始以来始めて、借金が資産を50兆円上回るとの報道ありました。
この理由は国債の発行が増え、土地価格が下落したことと分析されておりました。国富の半分以上が土地資産である以上、当然ですよね [続きを読む]

高齢化社会を睨んだオフィスの用途転換-鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

  今年の新成人は全国で124万人とのことで、「団塊の世代」の最後の年-1970年の新成人247万人の丁度半数に当たる。ここまで少子化が進んだことに愕然とする一方、「団塊の世代」が65歳を迎え、ビジネスの現場からほぼ完全にリタイアするまであと3年といわれると、高齢化社会の到来に現実味を感じる。   退職者が増加する反面、新卒者は大幅に減り、更には円高による国内産業の空洞化で“社会減”も進行している。あれやこれや考えると、働くスペースはこれから少なくて済むはずだが、現実の動きはその逆だ。東京ではオ… [続きを読む]

公益法人制度改革と鑑定評価 ― 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  公益法人制度は明治 29 年の民法制定時に創設されて以来、100 年以上も抜本改革されずに来ました。そのため、全国に約2万5千あるといわれる公益法人の中には、世の中の変化に対応できなくなっているケースも散見される等、“制度疲労”が顕在化しています。平成 20 年 12 月に「新公益法人制度」が施行されたことにより、新たな社団や財団の設立に向けて、既に約40%の旧公益法人が移行申請済で、うち約8,700法人が手続きを完了しています。申請期限は平成25年11月末ですので、これから申請の最終段階に入っていく… [続きを読む]

道路上に張り出している樹木・竹林の伐採 - 幸﨑不動産鑑定士事務所/幸﨑 任宏

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  青葉・若葉が眩しい時期、道を歩いていると、アパートや一軒家の植え込みから公道に伸びてきた植物をよく見かけます。蔓などはそれほど障害にはなりませんが、樹木・竹林・プランター等が張り出していたり、枯れ木や折れ木ともなると歩道が狭くなり、車を避けにくくなるなど非常に危険です。これらの伐採・枝払い等の管理は、土地所有者が行う必要があります。   伐採作業を行うとき、電線や電話線等が近くにある場合は、気をつけて作業を行なう必要があります。危険を伴う場合は、事前に最寄りの電力会社またはNTT等に連絡し、… [続きを読む]

工場財団のメンテナンスと新たな活用(その1) - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

いまNOW

  最近、立て続けに3件の「工場財団のメンテナンス」についての相談を受けた。 一つは、工場財団組成済みの古い工場を購入し新工場を増設したが、古い工場の土地・建物・工作物・機械器具等を含めて、担保評価換えを行って銀行借り入れを増やしたい。二つ目は、М&Aを行ったが、被合併会社に減損の兆候あり、土地の再評価を行いたい。三つ目は、工場を売却したいと思っているが、工場財団目録等の整備をここ十数年間行っておらず、実態と合っていないがどうしたらよいか…というものである。   工場財団については、バブル崩壊以… [続きを読む]

工場財団のメンテナンスと新たな活用(その2) - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

いまNOW

  前回に引き続き、「工場財団のメンテナンスと新たな活用」について述べてみたい。 先般、工場財団を評価させていただく機会に恵まれた。それは、工場財団組成済みの異業種の工場を購入し、時代の先端を行く製品の工場を新・増設したが、旧工場の土地・建物・工作物・機械器具等も含めて、担保評価替えを行って銀行借り入れを増やしたいということだった。その工場は、大手ゼネコンの施工による堅固な建物で、前会社の工場再編で不要となったものを割安な価額で買受けたものだった。今回の新工場増設に伴い行った評価替えにより、既存の工作物・… [続きを読む]

回復軌道に乗った三大都市圏の地価 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3月18日に発表された公示地価は、三大都市圏の商業地では6年ぶりに上昇に転じ、デフレ収束を告げるものとなった。住宅地も、大阪圏は▲0.1%ではあったが、東京圏(1.4%)、名古屋圏(1.1%)とも昨年までの水面下から抜け出した。三大都市圏の商業地の地価は、08年のリーマンショックで大きく落ち込み、その後の回復度合いも住宅地より劣後していたが、一昨年12月の政権交代直後から急速に上昇テンポを速め、遂に今回、住宅地の上昇率を大きく上回った。とりわけ、東京都の商業地は、2.3%の上昇で際立っている。全国の地… [続きを読む]

台湾人の不動産投資事情 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  6月下旬に台北市で開かれた「第2回沖縄・台湾不動産鑑定フォーラム」に参加した。20年以上前になるが、筆者は同地に2度にわたり長期滞在したことがあり、久しぶりに故地の変化を垣間見ることができた。同時期に前後して駐在した北京では、現在では空港から車に1時間近く乗っても、当時見慣れた建物を見つけるのは難しいが、台北では空港を出れば以前とほぼ同じ景色が広がっている。地下鉄や新交通システムにより利便性は向上したが、都市の“骨格”は大して変わっていない。九州とほぼ同じ面積ながら、人口密度は倍以上という台湾は、今で… [続きを読む]

増改築や修繕を反映させる鑑定評価基準の改正 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  不動産鑑定評価基準が改正され、11月1日より施行された。改正の背景には、不動産市場をとりまく「状況の変化」があり、それは①不動産市場の国際化の進展 ②ストック型社会の進展 ③証券化不動産の多様化の3点に集約されている。ここでは、②について、特に建物評価についての問題点について、デューデリジェンス及び鑑定の現場での体験を踏まえて考えてみたい。   日本で不動産の流動化が始まってから15年ほど経つ。一旦所有すれば殆んど“動かない”ものであった土地・建物を、証券に化体させて動かす(流通させる)とい… [続きを読む]

「銀座」百景 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3月18日に発表された本年1月1日時点の公示地価では、全国で最も高額な地点は銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で1平方㍍当り3,380万円。この1年間で14.2%上昇した。高額地点上位5位のうち4ヶ所が「銀座」で、その“実力”には改めて驚かされる。商業地の地価が高いということは、収益力が高いということにほかならない。三越伊勢丹ホールディングスが発表した2月の売上高速報によると、旗艦店といわれる新宿、日本橋、銀座の3店の中で、銀座店の売上げが前年同月比25%増と最も高かったようで、2月の春節時期に限らず、… [続きを読む]

少子高齢化と人材育成 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  外食産業などサービス業の人手不足が深刻化している。理由としてよく言われるのが、少子高齢化による生産年齢人口の減少だ。2014年時点で、団塊世代が含まれる65歳以上層の就業者数は681万人であり、全体の10.7%を占める。この層に続く世代では、55~64歳層が1,152万人、45~54歳層が1,360万人、35~44歳層が1,514万人、25~34歳層が1,152万人であり、団塊世代の退出がもはや終ろうとしている現在、各企業において、円滑な技能継承の仕組みを整えていくことは喫緊の課題となっている。 &n… [続きを読む]

“とりあえず共有”した相続物件の売却 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  現在92歳になる義母が5年前に相続した空家とその敷地は7人の共有になっており、固定資産税の負担按分等、管理が煩わしいので、早く売って欲しいとの相談を受けていた。その土地は、水路に橋を架けて公道に出入りするため、売るには難しい物件だったが、幸い、隣地の所有者と共同で両土地を併せて一括地として売却活動をしたところ、道路接面状況の改善が図れ、成約にこぎ着けることができた。   本件は、売主である7名の共有者のほとんどが高齢で、二次相続も発生していた。高齢の共有者ばかりだと、売却を進めていく上での意… [続きを読む]

年の初めに考える家族間の信託 - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

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  新年明けましておめでとうございます。鑑定法人エイ・スクエアも一つ歳を取り、数えで17歳になりました。   昨年は、「家族の信託」が多くの人の興味を誘い、信託の新しい波が全国に伝わったと思います。この背景には、超高齢社会の進展があることは間違いありません。老老介護という言葉がありますが、財産の管理運用の世界でも、同様なことが起こり始めています。賃貸アパートの家賃収入で老後のゆとりを確保する一方、貸家建付地、賃貸事業用小規模宅地の評価減を活用した相続税対策を企図したものの、必要十分なメンテナンス… [続きを読む]

地図との付き合い - 鑑定法人エイ・スクエア/菅原健

いまNOW

  不動産鑑定に携わっていると、様々な地図と付き合うことになります。まず、対象不動産の場所、位置などを特定するため住宅地図やネットの地図を使うことに始まり、現地に行くときにはスマホを持ってという具合です。物件を特定するといえば公図も欠かせません。ところがこの公図、あたかも実測図のように見えますが、昔はボロボロの和紙に筆で書かれており、分筆のたびに朱線で書き込まれていたりします。いわゆる旧土地台帳付属地図です。各筆の位置関係は把握できますが、実測図とは似て非なる物です。内容に漏れがある場合もあり、方位が東西… [続きを読む]

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