STOってご存じですか？「セキュリティー・トークン・オファリング」、投資用不動産の小口化・金融商品の名前です。セキュリティーは証券、トークンは権利を小口化したものを言い、ブロックチェーンと言うデジタルの仕組みを使います。基本的にはリートに似た設計で、専門家が不動産を運用して賃料を得て、投資家に配当金を配当しますが、リートの場合は運用する不動産がたくさんあるのに対して、STOの場合は運用対象が一つだけであること。そして流通性が悪い。大阪に第二流通市場がありますが活発とは言えず、投資家は中途換金が難しい。だから、償還まで持ち続けざるを得ず、投資家はSTOが運用するただひとつの対象不動産の将来性や成長性を見極めて投資することになります。投資家の不動産の収益性に対する「目利き」が強く問われることになります。
今後、このような不動産にかかわる工夫された投資金融商品が続々と出るのでしょうね。
私、このたび、ひとつのSTOの組成に少しだけ関わりました。
対象不動産はある都市のラグジュアリーホテル。ラグジュアリーとは、「豊かさを感じさせる特別な価値」を意味するようで、希少性や美しさ、体験する満足感、ストーリー性や時間価値を有するものだそうですよ。
だから、このSTOの売りはこのラグジャリー性であり、投資家はこのラグジャリー性に基づくこのホテルの配当力と5年後の償還日までの将来性を見極めて投資することになります。投資口は一口100万円。販売総額は270億円。それが驚くなかれ一日で完売！無事にひと段落着いたのでした。
しかし、頭を抱えたのはそれまでの内部の議論における略語の氾濫。AM、PM、BM、FMなどはおなじみでしょうが、TK（匿名組合）、GK（合同会社）、SL（サブリース会社）、ML（マスターリース会社）などになると、やっと追いついていける状態で、GOP（粗利益）、OCC（稼働率）、ADR（1室あたり平均単価）、DOR（1室あたり利用人数）、FFE（家具など）、LPS（投資事業有限責任組合）、PERKEY（1室あたり取引価格）と言うような略語が飛び交うともうお手上げ。チャットGPTなどを駆使して訳しながらやっと議論に参加。日本語で言えばいいのにと思うけど、金融商品の世界はそういうものなのだろうし、今後、不動産の世界にAIが入ってくると、ますますスピーディーで略語が多く使われる世界になるんでしょうねぇ。
株式会社不動産経営ジャーナル「週刊不動産経営」より転載
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