今回は、タワマンの資産性について、小生の思うところをお話ししてみたいと思います。
タワマンの資産性をお話しする前に、逆にタワマンの負債性を認識しておく必要があると思います。タワマンの負債性、それは、権利者が複数おり、単独運用ができない、共同住宅ということです。再建築、すなわち建て替えが難しい、に尽きると思います。
現状の区分所有法ですと、所有者の4/5以上の同意が必要となっており、現状法規では建て替え出来ないことが容易に想像できます。実際、JR山手線「新橋」駅前の「ニュー新橋ビル」は、昭和46年の竣工で約55年経過しております。55年経過とともに権利者も相続・売買等で増え、建て替えの意思合意に苦戦しているのが現状です。立地がとても良く、現状の低層ビルでの運用より、より高層化したビルの運用を最有効使用であるという想いで、本件においては、スポンサーとして野村不動産とNTT都市開発が事業協力者として参加しております。しかし、再開発の話は纏まっておらず、今後の見通しもたっていないのが現状です。まさしく、これが区分所有＝タワマンの将来像であると、私は考えております。すなわち立地が良くても権利者が多く、強いスポンサー（ここでいう「強い」というのは、議決権の過半を持つという意味です）がいない場合は、各々の資金力、年齢、家族などの要因によって、建て替えを「良し」としない権利者が、時の経過とともに増えてくるということです。ましてや、最近では、中華系※の方の権利者も多く、今後の意思決定はより一層難しいものになると容易に想像できます。
では、タワマンには「資産性がない」という結論が出そうですが、次回、その反証をしてみたいと思います。
※中国の土地所有権がなく、使用権であること、また政治により没収の可能性があることから資産性を求めて、日本の不動産を購入する人が多い。また、台湾は、土地所有権は存在するものの、中国からの政治統制等、今後を危惧する企業、富裕層が多く、日本への不動産投資購入が増加しております。実際、有名台湾企業オーナーを横浜のみなとみらいの不動産実査に同行したことがありますが、ご自身の言葉で上記の通り、仰っておりました。
株式会社不動産経営ジャーナル「週刊不動産経営」より転載（許諾済）
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