タワマンの資産性と今後について小生の思うところをお話ししてみたいと思います。
前回は、タワマンには資産性がない理由について少しお話しましたが、今回はタワマンには資産性があることについて、その資産性とその資産保全条件についてお話してみたいと思います。
まず、結論から。小生は、タワマンは「資産性を保全できる」と考えております。しかし、それはごく一部のタワマンに限ってのものだと思います。
タワマンの資産性を阻害する要因は、「建て替えが難しい」ということです。それをクリアすれば資産性を保全できるということになります。つまり、資産保全条件としては、①ネック要因である、所有者が多い、といった面を「力でねじ伏せることができる」タワマンであれば、建て替えは容易にできるということになります。所有者が相続に起因して増えても、スポンサーが議決権の過半数を押さえていれば建て替えはスムーズに進むものと思われます。また、②土地の立地がとてもよく再販容積を確保できそうなエリアであれば、建て替えの可能性はより現実味を帯びてくるものと思われます。
そんなタワマンが実際にあるのか、という声が聞こえてきそうですが、実際にあります。ほとんどのタワマンはデベロッパーが建築したものを小割にして何百という方に売り切って、さようなら～、が現実だと思います。ただ、中にはそのデベロッパーがスポンサーとしてタワマンに関与し続け、または、権利を持ったまま運用に関わっているタワマンが、いくつか、数は少ないですが存在します。
小生は、黎明期から三菱UFJ銀行で、不動産ノンリコ―スローンに従事し、弁護士とともに新しいスキームも構築してきました。ノンリコ―スと言いながら、基本、スポンサーという考え方が、リスクをとったファイナンスにはやはり重要であり（当然ですが、責任財産限定特約付きファイナンス契約書には、スポンサー責任の記載はありません）、その考え方は、マンション、特にタワマンの実需所有、不動産投資でも重要であると考えております。
実際、小生も東京都千代田区にタワマンを所有（勿論、スポンサー付きです）※しており、今後の資産性について、自身のタワマン所有・投資理論が正解なのか、否か、自身のお金と時間をかけて実証しているところです。
※直近、首都圏リセールバリュー336％（中古流通1,392万円/坪、相場坪賃料22,331円/月、表面利回り1.93％）で１位を獲得（（株）東京カンテイ出典）しており、今のところ小生が1５年以上前に立てた仮説は、実証されつつあるのではないかと思料します。建て替えフェーズまで小生寿命が持てば最後まで見守っていきたいと考えております。
株式会社不動産経営ジャーナル「週刊不動産経営」より転載（許諾済）
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