私が初めてタワーマンション（以下、タワマン）を不動産鑑定したのは、2004年。今から約22年前、京都から東京に出てきて、東京都中央区佃島にある三井のタワマンでした。当時三井不動産レジデンシャルのタワマン＝IHI跡地、佃島タワマンが三井の象徴で、「三井に住んでいます」というフレーズのCMがテレビで良く流れていました。旧中央三井（現・三井住友信託）の指導鑑定士先生（故鈴木先生）と共に、初めてタワマンを実査した時、これが「東京かー」と、地方と東京との違いに驚いていたことをよく覚えております。それから時が経ち、タワマンは一般的なものとなり、かつ東京だけでなく、地方でも出来るようになり、一般的なものとなりました。また、最近、特にコロナ禍以降の分譲、流通価格の上昇が話題になっていることも特徴として挙げられます。
タワマンがなぜこれほどまでに価格が上昇してしまったのでしょうか。それはいくつか理由を挙げられます。①節税②駅近利便性③資産性④外的要因（円安・物価高）といったことが考えられますが、①については最高裁判例に相続路線価での資産圧縮査定は一部否認されております。また税制改正により段々とその方策は封じ込められつつあるのが現状かと思われます。②については、確かにアベノミクス前に建築されたものは都心一等地かつ再開発といったものが多く、どれも都心へのアクセス良好といったものばかりであったと思います。でも今では、冒頭で触れました通り、地方での建設や、東京においては、都心ではなく、湾岸＝バス便利用前提と、交通利便性がそれほど高くないエリアでも纏まった土地があればタワマンが建設されているのが現状だと思われます。③について、タワマンはほとんどが建物価格であって、土地は敷地権として僅かなものでしかありません。また敷地権のみでの売買は基本できませんので、建物価値＝資産価格といったものです。
では、建物老朽化と共にタワマンの価値は下がっていくのでしょうか。
次回では、タワマンの資産性について小生の思うところをお話ししてみたいと思います。
株式会社不動産経営ジャーナル「週刊不動産経営」より転載（許諾済）
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