株式会社 鑑定法人エイ・スクエア-Appraisal Firm A square-

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幸﨑任宏

老人福祉施設とは - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  鑑定評価の対象も時代を反映する。日本の高度成長期、重厚長大型産業の資金調達に関連した大型工場の評価が多かったが、近年では、高齢化社会を反映して老人福祉施設の評価がとみに増えている。今や総人口のうち65歳以上が占める割合は27.2%で、就業者に占める高齢者の割合も10.7%と過去最高となっている。高齢者の活用や介護は社会全体の理解と支えがなくては成り立たない時代、不動産業務に携わる者も、公私共に「介護」に関心を持つ必要があろう。   「介護」は、認知症、在宅介護、施設介護、介護保険制度、食事や… [続きを読む]

狭あい道路拡幅整備について ー 幸﨑不動産鑑定士事務所 / 幸﨑 任宏

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  私たちの身近にある道路は、単に人や車が利用するということにとどまらず、たとえば防火・避難・建築環境などとも密接に関係し、都市機能に重要な役割をしています。このため建築基準法の集団規定において①敷地の接道条件、②道路内の建築制限、③道路幅員による容積率制限、④道路斜線制限といった要件について規定が設けられています。 建築基準法では、幅員が4m未満の道路に接する土地に建物を建てる場合には、建物の敷地はその道路の中心から2m後退しなければならないとされています。   建築基準法で定められている道路… [続きを読む]

道路上に張り出している樹木・竹林の伐採 - 幸﨑不動産鑑定士事務所/幸﨑 任宏

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  青葉・若葉が眩しい時期、道を歩いていると、アパートや一軒家の植え込みから公道に伸びてきた植物をよく見かけます。蔓などはそれほど障害にはなりませんが、樹木・竹林・プランター等が張り出していたり、枯れ木や折れ木ともなると歩道が狭くなり、車を避けにくくなるなど非常に危険です。これらの伐採・枝払い等の管理は、土地所有者が行う必要があります。   伐採作業を行うとき、電線や電話線等が近くにある場合は、気をつけて作業を行なう必要があります。危険を伴う場合は、事前に最寄りの電力会社またはNTT等に連絡し、… [続きを読む]

工場財団のメンテナンスと新たな活用(その1) - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  最近、立て続けに3件の「工場財団のメンテナンス」についての相談を受けた。 一つは、工場財団組成済みの古い工場を購入し新工場を増設したが、古い工場の土地・建物・工作物・機械器具等を含めて、担保評価換えを行って銀行借り入れを増やしたい。二つ目は、М&Aを行ったが、被合併会社に減損の兆候あり、土地の再評価を行いたい。三つ目は、工場を売却したいと思っているが、工場財団目録等の整備をここ十数年間行っておらず、実態と合っていないがどうしたらよいか…というものである。   工場財団については、バブル崩壊以… [続きを読む]

工場財団のメンテナンスと新たな活用(その2) - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  前回に引き続き、「工場財団のメンテナンスと新たな活用」について述べてみたい。 先般、工場財団を評価させていただく機会に恵まれた。それは、工場財団組成済みの異業種の工場を購入し、時代の先端を行く製品の工場を新・増設したが、旧工場の土地・建物・工作物・機械器具等も含めて、担保評価替えを行って銀行借り入れを増やしたいということだった。その工場は、大手ゼネコンの施工による堅固な建物で、前会社の工場再編で不要となったものを割安な価額で買受けたものだった。今回の新工場増設に伴い行った評価替えにより、既存の工作物・… [続きを読む]

市場転換期にあるゴルフ場の鑑定評価 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  ゴルフ場の市場規模は、少子高齢化や景気低迷によるプレイヤーの減少により、ピーク時の約半分となっている。「レジャー白書2013」によると、平成24年に1回以上プレイした人の数は790万人、市場規模は9,110億円であるが、平成4年には1,480万人、1兆9,600億円もあった。国内ゴルフ場は、利用者数の減少に加え、客単価の下落が続き、厳しい環境が続いているが、最近は外資のゴルフ場保有解消が進みつつある。以下、変動するゴルフ場の鑑定評価の今を考える。   以前は全ての土地がゴルフ場としての課税評… [続きを読む]

少子高齢化と人材育成 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  外食産業などサービス業の人手不足が深刻化している。理由としてよく言われるのが、少子高齢化による生産年齢人口の減少だ。2014年時点で、団塊世代が含まれる65歳以上層の就業者数は681万人であり、全体の10.7%を占める。この層に続く世代では、55~64歳層が1,152万人、45~54歳層が1,360万人、35~44歳層が1,514万人、25~34歳層が1,152万人であり、団塊世代の退出がもはや終ろうとしている現在、各企業において、円滑な技能継承の仕組みを整えていくことは喫緊の課題となっている。 &n… [続きを読む]

“とりあえず共有”した相続物件の売却 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

いまNOW

  現在92歳になる義母が5年前に相続した空家とその敷地は7人の共有になっており、固定資産税の負担按分等、管理が煩わしいので、早く売って欲しいとの相談を受けていた。その土地は、水路に橋を架けて公道に出入りするため、売るには難しい物件だったが、幸い、隣地の所有者と共同で両土地を併せて一括地として売却活動をしたところ、道路接面状況の改善が図れ、成約にこぎ着けることができた。   本件は、売主である7名の共有者のほとんどが高齢で、二次相続も発生していた。高齢の共有者ばかりだと、売却を進めていく上での意… [続きを読む]

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