株式会社 鑑定法人エイ・スクエア-Appraisal Firm A square-

高度な専門性を有する不動産鑑定会社です。全国ネットワーク化により、あらゆる鑑定・調査ニーズにリーズナブルな報酬額でお応えします。

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桂健二

京の迎賓館一般公開 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  新緑のうつくしい初夏の候、社会人となって50周年の節目に、学び舎の同窓生が約100名(新入学時250名でした)京都に集合しました。物故者40名に黙祷をささげ、海外在住者を除き出席率は概ね50%、50年ぶりに再会する同窓生も多く、しかしながら即、学生時代に立ち戻り青春時代の名残を楽しみました。京都という都市環境は50年ぶりであっても得がたいものですね。   翌日、ゼミ仲間と3名で京都迎賓館(Kyoto State Guest House)が一般公開されていることを聴き参観することにしました。京… [続きを読む]

日本の伝統文化の「茶の湯」―評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  日本の伝統的文化のひとつに茶道があります。そのほかに華道、書道、香道などがありますが、茶の湯を楽しむときに、お茶室の床に花入れ(華道)、掛物(書道)、香炉(香道)があり、これらを拝見することによりそのすべてに係わることとなります。  私も伝統文化に触れてみたくなり、古稀を過ぎてから「茶の湯」を学ぼうと裏千家の初心者お茶教室に参加しました。   現在、日本では2020年の東京オリンピック開催のため(だけではありませんが?)に観光立国を目指して、内閣を挙げて「観光特区」「民泊」等諸々の施策を行っ… [続きを読む]

COP10(生物多様性条約)から鑑定評価へ – 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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不動産リート等の鑑定評価ではER(エンジニアリングレポート)を参考に環境DD(デユーデリエンス)として土壌汚染やアスベスト含有建材の有無などのリスクマイナス面の定量化が主であり、投資家アンケートにあっても、収益に直結するものやマイナスリスク面の除去等は重視されていますが、環境価値(省エネ、省資源等のプラス面)の向上はあまり重視されていないのが現状です。

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環境格付けから環境不動産評価格付けへ – 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  「環境不動産ポータルサイト」と「国際土地政策フォーラム」から環境価値と不動産市場の関連について一言述べてみます。 環境格付けが言われだしたのは1990年代からで、1992年ブラジルでの地球サミットのテーマとなって定着してきたものといわれています。日本では1999年の日興証券のエコファンドを初めとして、SRI(社会的責任投資)ファンドが運用されてきています。 とりわけ、政府(環境省)の緊急無利子融資(2009年度~)で環境格付けを受けることが盛り込まれ、指定金融機関となった日本政策投資銀行(DBJ)が地… [続きを読む]

「鑑定士今昔」のよもやま話 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  昨年は(この稿が記載されるのが 2012 年新年であることから)、内には東日本大震災と福島原発事故、外にはギリシャ国債の価値低落に始まるユーロ圏の金融財政危機勃発と言った暗澹たる情勢で新年を迎えることとなりました   このような状態であるに拘らず日本的‘まあ~まあ~’の精神によるものでしょうか?日本国を牽引する政治家の皆さんも‘まあ~まあ~’と感じているのは私だけでしょうか?・・・有識者や学者先生方はマスコミや著書を通じて 1930 年代からの世界金融恐慌の時代に似てきているとして歴史は繰り… [続きを読む]

「不都合な真実」に顕れる事実-評価コンサルオフィス・ケン / 桂 健二 

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  パソコン画面で You Tube をアクセス、2012年5月6日茨城県つくば市で発生、大きな被害を生じた竜巻の映像を視ました。まさか日本で、首都近郊でこのような気候変動が現れるとは・・・改めて四季麗しい日本の気象、風土の異常とも思われる変化を恐ろしく感じました。 いみじくも前日5月5日、午前11時、北海道電力泊原発3号機の稼働停止により42年ぶりに日本国内における原発が54基すべて停止状態となったとの発表がされたところでした。また、同時に、関西電力の大飯原発3、4号機の再稼働が安全性の不安(?)なまま… [続きを読む]

技能を磨くには知識プラス実践が肝要-評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  ある日の朝、携帯電話に事前登録してある電話番号を明示して時間待ち・・・9時になり即発信、ツーツーツー・・・、お話し中、駄目か、先着30名限りなのであせるな? 再発信、ツルルー・・ガチャ・・「はい、こちらは○○協議会事務局、△△です。」よかった、つながった・・「あのー、普通救命救急講習会に参加したいのですが・・・」「参加申し込みですね。お名前、住所、連絡電話番号を・・・・・・。」   私も「普通救命救急講習会(3時間)」に参加して救命措置の基本を学ぶことにしました。 おりしも2011.03.1… [続きを読む]

「3」と云う文字で表される事柄について - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  2013年は政治、経済とも日本が徐々に上昇気流に乗りつつある1年でした。また、国政を司る人たち(の能力次第)により、これほど国民生活が翻弄されるものだということが実感できた年でもありました。「デフレ経済は悪くない」なんて誰が言ったのでしょうか?国家経済に及ぼす力が大きい「日銀の施策」が海外の「中央銀行の施策」とかけ離れていたのは何故でしょう。なにはともあれ、自民党中心の「安倍内閣」による「アベノミクス」「3本の矢」が実行されていくことが望まれてなりません。 「3本の矢」とは①金融緩和(日銀の公社債等の… [続きを読む]

いわゆる「車返団地事件」にみる固定資産課税評価と鑑定評価について - 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  あるきっかけにより、いわゆる「車返団地事件」の最高裁、東京高裁の判例を閲覧、その内容を確認することとなりました。これについて私の感じたことを述べてみます。   この事案は固定資産課税評価額を不服として申し立てられたものです。固定資産税、都市計画税は賦課課税方式により課税庁である市区町村が課税評価額を評定して税額を決定して賦課していますが、納税義務者等からの不服申し立てにより「税額修正」が行われる場合があります。平成24年総務省調査結果によると、修正要因として土地、家屋とも「課税評価額の修正」… [続きを読む]

無形民俗文化財「世田谷ボロ市」に行ってきました - 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  毎年12月と1月の15日、16日の両日に開かれる「世田谷ボロ市」は、世田谷区1丁目の大場代官屋敷表門前を中心として天祖神社、上町まちづくりセンター、年金事務所から世田谷中央病院に至るボロ市通りを含め、世田谷通りの南裏筋界隈の路地に約700店舗が臨時出店して、公称述べ80万人を超える人出で賑わいます(せたがやボロ市保存会資料より)。このボロ市の始まりは今から430数年まえに開かれた「楽市」に遡ります。これは代官である大場家が保存してきた天正6年(1578年)9月、小田原北条氏政が世田谷新宿あてに発した「… [続きを読む]

「空き家820万戸」の問題 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  5月の爽やかな季節のある日、ウオーキングに万歩計を持ち、桜新町から弦巻、世田谷住宅街を散策しながら松陰神社を目ざしました。住宅街のなかに「空き家」らしき住宅がポツポツと見受けられます。そのまま居住出来そうな家屋、また、屋根、窓庇の崩れそうな家屋、玄関先の空き地にごみ袋の積み上げなど様々です。「もったいないな!」「不用心だな!」「近隣居住の人達に迷惑では?」などなど・・いずれも「こんな場所にこんな空き家が・・」といったイメージです。   汗をふきふき世田谷区民会館、区役所に立ち寄りました。公共… [続きを読む]

「空き家特措法」による問題展望 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  空家等対策の推進に関する特別措置法(いわゆる空き家特措法)が平成26年11月27日に公布、続いて翌27年2月から政令、施行規則(省令)、基本指針(告示)が示されて平成27年5月26日に完全施行されました。各自治体では以前から「空き家」問題を認識し、さまざまな関連条例を制定して「適切な管理が行われていない空家等」の防災、住環境阻害問題に対応、さらに活用のための対応をしてきています。これらを国(国土交通省)が統一的な基本指針を策定、支援する体制を創り上げたものといえます。また、学会関連でも(公益社団)日本… [続きを読む]

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