株式会社 鑑定法人エイ・スクエア-Appraisal Firm A square-

高度な専門性を有する不動産鑑定会社です。全国ネットワーク化により、あらゆる鑑定・調査ニーズにリーズナブルな報酬額でお応えします。

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畠山文三

震災10年後の展望 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

石巻市での仕事の帰途、かねてより震災復興が進んでいるといわれた女川町まで足を延ばした。「女川町復興計画」は震災半年後の平成23年9月に町議会で可決され、その1年後には復興工事に着手するなど、きわめてスピード感のあるものであった。   しがらみの多い地方の町にあって、各世代間、業界、行政の垣根等を超えて新しいまちづくりのコンセンサスが早期に得られたことは驚きでしかないが、これは住民が主体となり、「還暦以上は口を出さず盾となり、次の世代に町の将来を託した」ことが大きな力になったようだ。   減災の視… [続きを読む]

丑年の初めに - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

コロナ禍の終息の動きが見えないまま新年を迎えることになった。この1年で職場の風景は大きく変わり、在席で仕事をしている社員の数が減った。リモートワークが一応定着し、社員が「居ない」ことに違和感を覚えなくなった。   新型コロナウイルスの感染拡大で都心部を離れる動きが数字の上でも裏付けられている。昨年11月1日時点での東京都区部の人口は、前月比で7千700人余り減り、4か月連続で減少した。小平市や府中市などは増加しており、少々通勤時間がかかっても郊外の一戸建に引っ越す人が増えたようだ。   広い自宅… [続きを読む]

既視感のある水害光景 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

八月の声を聞こうというのに雨が降りやまない。七月初め、熊本県球磨村の特別養護老人ホームの空撮映像は既視感のあるものだった。川べりの介護施設が河川の氾濫で浸水し、避難できなかった高齢入居者の悲劇が毎年のごとく伝えられている。   八代河川国道工事事務所の「球磨川水系洪水浸水想定区域図」を見ると、その老人ホームのある場所は「浸水時5m~10m未満」の想定浸水区域となっている。何ゆえそのような危険な場所に老人ホームを建てたのか?とは誰もが思うこと。しかし、よく考えれば、そのような場所は都会のゼロメートル地帯は言… [続きを読む]

大都市と地方の情報「公開」格差 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

仕事柄、全国の自治体を回ることが多い。調査対象の不動産が都市計画法や建築基準法などの規制に適合しているかを役所でまず調査するのである。   近年では役所のホームページを閲覧すれば大概のことは把握できるようになったのは有難いことだが、HPも含め調査した結果の〝満足度〟は大都市圏と地方都市ではかなり異なる。   総じて大都市圏ではこうした行政サービスは質・量ともに充実しているが、地方都市ではHP、窓口いずれにおいても大都市の役所の対応力に及んでいないように感じる。   都市と地方との財政力… [続きを読む]

経済的耐用年数の判定 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

  中古住宅の質に対する情報提供を充実させるべく、専門家が建物の状況を診断するインスペクションが活用され始めている。 建物の今後の耐久性を左右する構造面の損傷具合や設備の劣化状況について、外観目視ではあるが詳細な現場調査により情報を提供するもので、経年にこだわらない実態価値を知る道標になる。これを基に適切な修繕費用等を投下すれば耐用年数を伸ばすこともできるだろう。   では、そもそも建物や設備の耐用年数を判定するにはどうすればよいか?旧大蔵省令による「耐用年数表」では木造の住宅用建物は22年、鉄… [続きを読む]

地価上昇を支えるインバウンド需要(2) - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

  最近、新聞が引用した「言論NPO」の日中両国の相互理解に関する世論調査の結果を読んで、意外な感がした。中国に「良くない」印象を持つ日本人の割合は86.3%で高止まりが続いているのに対し、日本に「良い」印象を持つ中国人の割合は42.2%と、調査開始以来の13年間で最も高くなったという。記事のポイントは、「日本を訪れた中国人の7割以上が「良い」と評価しており、訪日客の増加が寄与した。」という辺りにある。   韓国はどうか。2017年時点で訪日旅行客が最も多いのは中国の735万人だが、韓国は714… [続きを読む]

地価上昇を支えるインバウンド需要 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

  9月18日に国土交通省から発表された本年7月1日時点での全国の基準地価の報道で、最も焦点が当たっていた言葉は「訪日外国人」ではなかっただろうか。近年、訪日客の需要を見込んで地方でも店舗やホテルの建設が進み、札幌や仙台、広島、福岡などの中核都市では、商業地の地価は昨年比9.2%も上昇した。商業地の地価が上がるということは、そうした土地の収益力の向上を反映していることにほかならない。   日本を訪れる外国人客(インバウンド)は長年低迷していたが、2002年に5百万人を突破してからは、東日本大震災… [続きを読む]

コンパクトシティ- 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3年ぶりに富山駅に降り立った。前回は新幹線開業を控えて各所で大工事が行われていたが、「富山の薬売り」の銅像が建つ駅前も含め、個性が感じられる駅に変貌していた。改札口を抜けたすぐ先の屋内でLRT(次世代型路面電車)が出発を待っているのも、他の街には見られない光景だ。   富山市は5年前にOECD(経済協力開発機構)から、パリやメルボルン、バンクーバーなどとともにコンパクトシティの世界先進モデル都市に選出された。コンパクトシティとは、都市機能が高密度にまとまり、徒歩や公共交通での移動がし易い都市… [続きを読む]

高齢化社会を睨んだオフィスの用途転換-鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  今年の新成人は全国で124万人とのことで、「団塊の世代」の最後の年-1970年の新成人247万人の丁度半数に当たる。ここまで少子化が進んだことに愕然とする一方、「団塊の世代」が65歳を迎え、ビジネスの現場からほぼ完全にリタイアするまであと3年といわれると、高齢化社会の到来に現実味を感じる。   退職者が増加する反面、新卒者は大幅に減り、更には円高による国内産業の空洞化で“社会減”も進行している。あれやこれや考えると、働くスペースはこれから少なくて済むはずだが、現実の動きはその逆だ。東京ではオ… [続きを読む]

公益法人制度改革と鑑定評価 ― 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  公益法人制度は明治 29 年の民法制定時に創設されて以来、100 年以上も抜本改革されずに来ました。そのため、全国に約2万5千あるといわれる公益法人の中には、世の中の変化に対応できなくなっているケースも散見される等、“制度疲労”が顕在化しています。平成 20 年 12 月に「新公益法人制度」が施行されたことにより、新たな社団や財団の設立に向けて、既に約40%の旧公益法人が移行申請済で、うち約8,700法人が手続きを完了しています。申請期限は平成25年11月末ですので、これから申請の最終段階に入っていく… [続きを読む]

回復軌道に乗った三大都市圏の地価 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3月18日に発表された公示地価は、三大都市圏の商業地では6年ぶりに上昇に転じ、デフレ収束を告げるものとなった。住宅地も、大阪圏は▲0.1%ではあったが、東京圏(1.4%)、名古屋圏(1.1%)とも昨年までの水面下から抜け出した。三大都市圏の商業地の地価は、08年のリーマンショックで大きく落ち込み、その後の回復度合いも住宅地より劣後していたが、一昨年12月の政権交代直後から急速に上昇テンポを速め、遂に今回、住宅地の上昇率を大きく上回った。とりわけ、東京都の商業地は、2.3%の上昇で際立っている。全国の地… [続きを読む]

台湾人の不動産投資事情 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  6月下旬に台北市で開かれた「第2回沖縄・台湾不動産鑑定フォーラム」に参加した。20年以上前になるが、筆者は同地に2度にわたり長期滞在したことがあり、久しぶりに故地の変化を垣間見ることができた。同時期に前後して駐在した北京では、現在では空港から車に1時間近く乗っても、当時見慣れた建物を見つけるのは難しいが、台北では空港を出れば以前とほぼ同じ景色が広がっている。地下鉄や新交通システムにより利便性は向上したが、都市の“骨格”は大して変わっていない。九州とほぼ同じ面積ながら、人口密度は倍以上という台湾は、今で… [続きを読む]

増改築や修繕を反映させる鑑定評価基準の改正 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  不動産鑑定評価基準が改正され、11月1日より施行された。改正の背景には、不動産市場をとりまく「状況の変化」があり、それは①不動産市場の国際化の進展 ②ストック型社会の進展 ③証券化不動産の多様化の3点に集約されている。ここでは、②について、特に建物評価についての問題点について、デューデリジェンス及び鑑定の現場での体験を踏まえて考えてみたい。   日本で不動産の流動化が始まってから15年ほど経つ。一旦所有すれば殆んど“動かない”ものであった土地・建物を、証券に化体させて動かす(流通させる)とい… [続きを読む]

「銀座」百景 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

いまNOW

  3月18日に発表された本年1月1日時点の公示地価では、全国で最も高額な地点は銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で1平方㍍当り3,380万円。この1年間で14.2%上昇した。高額地点上位5位のうち4ヶ所が「銀座」で、その“実力”には改めて驚かされる。商業地の地価が高いということは、収益力が高いということにほかならない。三越伊勢丹ホールディングスが発表した2月の売上高速報によると、旗艦店といわれる新宿、日本橋、銀座の3店の中で、銀座店の売上げが前年同月比25%増と最も高かったようで、2月の春節時期に限らず、… [続きを読む]

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