株式会社 鑑定法人エイ・スクエア-Appraisal Firm A square-

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不動産屋がチョコレート屋になった思い - 株式会社不動産投資研究所・ 一般社団法人AOH(ショコラボ)/伊藤紀幸

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  第一回   不動産業務に携わりもう30年になる。不動産業界に身を置く私が、ある「思い」と「志し」を持ってチョコレート工房を設立したのは、今から丁度5年前の2012年11月である。   その名前は『ショコラボ』。全国初の障がい者が働く福祉のチョコレート工房。   私は、信託銀行に勤務していた。30歳の時に障がいをもつ息子を偶然に授かった。   息子と向き合う時間を少しでも確保したいとの事情から、35歳を前にお世話になった信託銀行を退社した。比較的自由に時間がとれる… [続きを読む]

不動産の2022年問題 - アソート綜合事務所/樋口典子

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  東京都区部の地価公示(国土交通省が土地取引の目安として公表する土地価格)業務に従事してから10年が経過し、新たに住宅系用途が主体の外周区を担当することになった。都会のオアシスともいうべき緑が多いことが外周区の特徴の一つであるが、駅に近い閑静な住宅地の中に突然「農地」が出現するなど、高層建物が多い中心区とは異なる癒しの空間を楽しみながら地域を歩き回っている。   こうした中、とある勉強会に参加したところ、講師の先生から「2022年問題を知っていますか?」と投げかけられた際、私の頭の中に外周区の… [続きを読む]

京の迎賓館一般公開 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  新緑のうつくしい初夏の候、社会人となって50周年の節目に、学び舎の同窓生が約100名(新入学時250名でした)京都に集合しました。物故者40名に黙祷をささげ、海外在住者を除き出席率は概ね50%、50年ぶりに再会する同窓生も多く、しかしながら即、学生時代に立ち戻り青春時代の名残を楽しみました。京都という都市環境は50年ぶりであっても得がたいものですね。   翌日、ゼミ仲間と3名で京都迎賓館(Kyoto State Guest House)が一般公開されていることを聴き参観することにしました。京… [続きを読む]

大分駅ビル開業後の既存商店街との住み分け - 長嶋不動産鑑定事務所/木内純子

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  平成27年4月、店舗・ホテル・シネコン等からなるJR大分駅ビルが開業した。総事業費(見込額)は約150~200億円で、当初目標は年間売上げ200億円、年間来客数1,100万人であった。これに対し、開業1年目の売上高は約230億円、来客数は約2,500万人、2年目の売上高は約223億円、来客数は約2,221万人でいずれも目標を大きく上回る順調な滑り出しを見せている。「黒船来航」に例え、駅ビル進出に大きな不安を抱いていた周辺の既存商店街も総じて業績は好調に推移し、「空き店舗はでても、すぐに埋まる」、「出店… [続きを読む]

相続対策に有効な信託のツボ - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

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  信託、その中でも民事信託、なかんずく家族の間の信託がいよいよ動き出してきました。なぜ今、信託なのでしょうか?その背景には超高齢社会があります。   人は誰でも、人生最終のステージとして、意思能力・判断能力が著しく衰えた時期を通過して亡くなるパターンが標準化、一般化したのです。この意思能力・判断応力が著しく衰えた時期こそ、相続対策、相続税対策に関して最も大切な時期なのです。ここで、有効な手が打てなければ、文字通り「座して死を待つ」しかありません。   遺言は死後の話、存命中の最終ステ… [続きを読む]

コンパクトシティ- 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3年ぶりに富山駅に降り立った。前回は新幹線開業を控えて各所で大工事が行われていたが、「富山の薬売り」の銅像が建つ駅前も含め、個性が感じられる駅に変貌していた。改札口を抜けたすぐ先の屋内でLRT(次世代型路面電車)が出発を待っているのも、他の街には見られない光景だ。   富山市は5年前にOECD(経済協力開発機構)から、パリやメルボルン、バンクーバーなどとともにコンパクトシティの世界先進モデル都市に選出された。コンパクトシティとは、都市機能が高密度にまとまり、徒歩や公共交通での移動がし易い都市… [続きを読む]

地方活性化へ向けた空き家対策 - 田中不動産鑑定/田中計機

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  人口減少時代を迎え、特に地方においては空き家問題が深刻さを増している。一旦田舎を離れた若者は、親が亡くなっても都会での生活を継続し、生まれ育った家は老朽化し空き家になるケースが多く見られる。高齢世帯の病院や施設への入所も一つの契機となっている。   東京、大阪といった利便性に優れた都市圏においては、空き家を処分することは可能であろうが、地方は需要が乏しく簡単には処分できない。長期間放置されることになれば、周辺の居住環境にも悪影響を及ぼす。そこで、地域の居住環境の保全や住民の財産保護等の観点か… [続きを読む]

何階に住むのがお得? - 鑑定法人エイ・スクエア/菅原健

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  テナントビルや賃貸マンションを経営するに当たって、賃料設定に悩まれる方も多いかと思います。基準階賃料をいくらにしたらよいか、共益費をどうするか、敷金や保証金はどうするか等々。これらについては期待する収益の水準はあるものの、賃料相場を調べ、地元精通者の意見も参考に決めることになるでしょう。   次に各階にどのくらいの賃料の差をつけるかも悩みどころです。賃貸借契約は長期にわたる契約となるため、安く貸してしまったからといって、契約更新時等に増額するのは難しいものです。また、ある階の賃料が高すぎて空… [続きを読む]

バブル崩壊の現場にて - 森島不動産コンサルタンツ/森島義博

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  私が金融機関に勤務していたころ、20世紀最後のバブル時代の話である。   1985年のプラザ合意によって大幅な円高容認が行われ、円の為替相場は短期間に急伸した。その結果、米国債などのドル建て資産に含み損が発生し、資金が為替リスクのない日本国内へ環流した。一方、国内では円高による打撃を受けた輸出業界を救済するため、大幅な金融緩和が実施された。これにより、国内では資金が過剰に供給されて投資熱が加熱、特に株と不動産への投資が盛んになった。なかでも、土地神話を背景に地価は高騰し、個人も法人も不動産投… [続きを読む]

老人福祉施設とは - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  鑑定評価の対象も時代を反映する。日本の高度成長期、重厚長大型産業の資金調達に関連した大型工場の評価が多かったが、近年では、高齢化社会を反映して老人福祉施設の評価がとみに増えている。今や総人口のうち65歳以上が占める割合は27.2%で、就業者に占める高齢者の割合も10.7%と過去最高となっている。高齢者の活用や介護は社会全体の理解と支えがなくては成り立たない時代、不動産業務に携わる者も、公私共に「介護」に関心を持つ必要があろう。   「介護」は、認知症、在宅介護、施設介護、介護保険制度、食事や… [続きを読む]

動き始めてきた「家族の信託」 - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

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  明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い申し上げます。   さて、一昨年八月と、昨年年明けのこのコラムでは「信託」を取り上げてきました。一昨年が「信託ブレイクの予感」、昨年が「年の初めに考える家族間の信託」でした。予想通り、「家族の信託」が大きなうねりとなって動き始めてきました。昨年お話しした通り、この背景には超高齢社会の到来があります。   誰でも一生の最後のステージは、介護され、意思能力を著しく衰えさせた状態で過ごすことになるのが当たり前になったのです。このため、自… [続きを読む]

日本の伝統文化の「茶の湯」―評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  日本の伝統的文化のひとつに茶道があります。そのほかに華道、書道、香道などがありますが、茶の湯を楽しむときに、お茶室の床に花入れ(華道)、掛物(書道)、香炉(香道)があり、これらを拝見することによりそのすべてに係わることとなります。  私も伝統文化に触れてみたくなり、古稀を過ぎてから「茶の湯」を学ぼうと裏千家の初心者お茶教室に参加しました。   現在、日本では2020年の東京オリンピック開催のため(だけではありませんが?)に観光立国を目指して、内閣を挙げて「観光特区」「民泊」等諸々の施策を行っ… [続きを読む]

北海道新幹線開業後の函館―景澤不動産鑑定事務所/景澤 周平

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  本年3月26日に北海道新幹線が開業しました。東京まで約4時間、仙台まで約3時間半、盛岡まで約2時間と時間短縮の効果もあり、北関東、東北を中心にした観光客の入込が増加しています。JR北海道の調べによると、9月までの上半期の利用実績は前年同時期の在来線と比べて、76.9%増加したとのことです。又、函館山ロープウェイをはじめとする観光施設を利用した人は、上半期前年度比17%増となっているそうです。ホテルも活況を呈しており、宿泊客数は4月から6月が対前年比19.7%増、7月から9月が対前年比12.2%増で、1… [続きを読む]

東京ドームは何坪あるのか―鑑定法人エイ・スクエア/菅原 健

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  長く不動産業界に身を置いていると、面積は「坪」でないとどうもしっくりこない。しかし、メートル法を採用している我が国では公式文書で面積を坪のみで表すことはできない。鑑定評価書においても単価は1㎡あたり○○円と表記されるのだが、これが私には困りもので一々「坪」に換算しないと気が済まない。私の場合、土地単価は勿論、賃料単価、建築単価、マンション分譲単価等々においてその価格が妥当であるかどうかの直感的な判断は「坪単価」でないとできない体質になってしまっているため、電卓が手放せない。    先月東京ド… [続きを読む]

歴史と地価との関わり(2)―千葉県市川市-アソート綜合事務所 /樋口 勝彦

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  前回述べた如く、市川市の住宅地は「市川地区」「八幡地区」「中山地区」「行徳地区」に分けられる。市川市には文化人も多く在住し、「八幡地区」は永井荷風、「中山地区」は東山魁夷ゆかりの地である。各地区の代表的な平成28年地価公示地は、「市川地区」市川-35(菅野1丁目)331千円/㎡、「八幡地区」市川-34(八幡4丁目)316千円/㎡、「中山地区」市川-11(中山2丁目)213千円/㎡、「行徳地区」市川-33(福栄1丁目)255千円/㎡等が挙げられ、「市川」と「八幡」、「中山」と「行徳」とで拮抗している。 … [続きを読む]

歴史と地価との関わり(1)―千葉県市川市-アソート綜合事務所 /樋口 勝彦

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  私が長年地価公示業務を担当してきた千葉県市川市。その歴史と地価との関わりについて、2回に分けて述べてみたい。   市川市の歴史は古く、定住性の高い集落が営まれ始めたのは縄文時代。市内各地には縄文時代の貝塚(姥山(うばやま)・向台(むかいだい)・曽谷(そや))が所在し、土器も多く出土している。その後、大化の改新により大和政権のもと下総国府・国分寺が置かれ、現在も「国府台(こうのだい)」の地名として残っている。市川市の現在の住宅地はおおまかに①市川地区②八幡地区③中山地区④行徳地区の4つに分けら… [続きを読む]

平成28年熊本地震-中西不動産鑑定事務所 /中西 信久

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  4月14日午後9時26分、熊本市街地の和食店の地下1階で講演会の打ち上げの乾杯が終わり、「さあ、食べよう」と刺身に醤油をかけているその時でした。「バシッバシッ」とすごい音がし、店舗が上下左右に大きく揺れました。このまま倒壊し、埋まって死ぬのではないかと思った程でした。私の古びた背広も醤油をいっぱいかぶってしまいました。地上では、消防車、救急車のサイレンが響き渡っていました。これが、当初、本震と言われた「前震」です。   4月16日午前1時25分、マンション7階で熟睡していた時、ベッドがドーン… [続きを読む]

不動産には畏敬の念を持って-森島不動産コンサルタンツ /森島 義博

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  初めて不動産の仕事を担当したとき、まず現地調査の研修から始めました。旧林野庁やJRなどの退職者で不動産調査専門の人たちが職場には居て、その方々に先生になってもらいました。私の先生になってくれた人は旧道路公団を退職した人でした。先生は現地調査に行くとき、私に「塩を小袋に入れて持って来るように!」と指示しました。「塩?」なぜだか分からないまま、塩を入れたビニール袋を持っていきました。先生は現地に着くと、塩を一つまみ撒いてから土地に踏み込みました。「なぜそういうことをするのか?」と問うと、「土地には長い歴史… [続きを読む]

不動産鑑定評価を省みての雑感-評価コンサルオフィス・ケン /桂 健二

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  このところ、世情が慌しく、はなはだ勝手ではありますが、近年、自己の生活圏を狭めてきているのではないかと、若干の不安とともに悔しさを噛みしめています。   そんな状態で、せんだって、ある講演会に参加、国際情勢の変化と中東情勢、難民問題の解説を聴くこととなりました。ヨーロッパ各国に押し寄せるシリア難民問題とフランス、ベルギーでのテロ発生と海外が大変な状態になっています。また、国内では、阪神淡路震災、東北震災に続いて熊本地震が発生、被災地の大変な状態が刻々と報道されています。   このた… [続きを読む]

北陸新幹線がインバウンドを連れてやってきた!! - 小西不動産鑑定所/小西均

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  「金沢」というのはあまり話題になったことがない都市だと思います。日本海側でひっそりと江戸情緒を残す、雪の似合う町。そういうイメージでしょうか。人口は46万人しかいません。   そうした地が、昨年の3月、北陸新幹線が開業したことによって白日の下にさらされることと相成りました。4時間かかっていた東京との間を2時間半で結ばれたことで、気軽に関東の観光客が押し寄せました。その観光客の中で、インバウンドは1割程を占めます。北陸新幹線開業以来、金沢駅前でやたらと外国人の姿が目につくようになりました。兼六… [続きを読む]

温泉権の評価について - 長嶋不動産鑑定事務所/土師 一弘

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  皆さんは大分県といえば何を想像しますか? 関アジ、関サバといった美味しい魚でしょうか。でも、別府・湯布院に代表される「温泉」を想像する人も多いのではないでしょうか。 環境省の「環境統計集」によると、平成26年3月末現在の大分県の温泉源泉数は4,411、湧出量は毎分28万6千リットルでいずれも日本一です。 単純温泉・二酸化炭素泉をはじめ、殆んどの種類の温泉が楽しめる大分県は、まさに「温泉天国」「温泉県」なのです。   では、温泉の「価値」はどのように判断するのでしょうか。我々大分県にいる不動産… [続きを読む]

地図との付き合い - 鑑定法人エイ・スクエア/菅原健

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  不動産鑑定に携わっていると、様々な地図と付き合うことになります。まず、対象不動産の場所、位置などを特定するため住宅地図やネットの地図を使うことに始まり、現地に行くときにはスマホを持ってという具合です。物件を特定するといえば公図も欠かせません。ところがこの公図、あたかも実測図のように見えますが、昔はボロボロの和紙に筆で書かれており、分筆のたびに朱線で書き込まれていたりします。いわゆる旧土地台帳付属地図です。各筆の位置関係は把握できますが、実測図とは似て非なる物です。内容に漏れがある場合もあり、方位が東西… [続きを読む]

年の初めに考える家族間の信託 - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

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  新年明けましておめでとうございます。鑑定法人エイ・スクエアも一つ歳を取り、数えで17歳になりました。   昨年は、「家族の信託」が多くの人の興味を誘い、信託の新しい波が全国に伝わったと思います。この背景には、超高齢社会の進展があることは間違いありません。老老介護という言葉がありますが、財産の管理運用の世界でも、同様なことが起こり始めています。賃貸アパートの家賃収入で老後のゆとりを確保する一方、貸家建付地、賃貸事業用小規模宅地の評価減を活用した相続税対策を企図したものの、必要十分なメンテナンス… [続きを読む]

「空き家特措法」による問題展望 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  空家等対策の推進に関する特別措置法(いわゆる空き家特措法)が平成26年11月27日に公布、続いて翌27年2月から政令、施行規則(省令)、基本指針(告示)が示されて平成27年5月26日に完全施行されました。各自治体では以前から「空き家」問題を認識し、さまざまな関連条例を制定して「適切な管理が行われていない空家等」の防災、住環境阻害問題に対応、さらに活用のための対応をしてきています。これらを国(国土交通省)が統一的な基本指針を策定、支援する体制を創り上げたものといえます。また、学会関連でも(公益社団)日本… [続きを読む]

大学非常勤講師室の面々 - 森島不動産コンサルタンツ/森島義博

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  大学の客員教授として学生に「不動産」を教え始めて10年以上が経ちました。研究室は不要として通常は非常勤講師室に居ます。今回は非常勤講師室の友人達をご紹介したいと思います。   まずは、最初に仲良くなった西洋哲学のH先生。57才、独身。鼻の下に髭をたくわえたスマートな紳士です。気に入ったのは、健康診断の話題になったときの彼の答え。「健康診断をして病気が見つかると困るから、私はしていません。私は西洋哲学を勉強してきたから、西洋医学者の考え方を知っています。彼等の、なんとしても生き長らえさせる、と… [続きを読む]

「武蔵小杉」今昔 - 藤田洋美不動産鑑定事務所/藤田洋美

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  「住んでみたい街」ランキングで上位につける川崎市中原区の「武蔵小杉」。神奈川県が9月16日に発表した2015年の基準地価(7月1日時点)でも、武蔵小杉駅に近い商業地の地点でこの1年間の上昇率が10.3%と県内第1位となった。10年前の平成17年の約1.9倍の水準である。住宅地でも、駅北西に位置する再開発エリアに近い地点は県内第3位という高い地価水準となり、武蔵小杉の勢いはまだ続いている。   私が中原区に引っ越して来たのは今から10年前のこと。当時、タワーマンションは一棟も建っておらず、綱島… [続きを読む]

“とりあえず共有”した相続物件の売却 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  現在92歳になる義母が5年前に相続した空家とその敷地は7人の共有になっており、固定資産税の負担按分等、管理が煩わしいので、早く売って欲しいとの相談を受けていた。その土地は、水路に橋を架けて公道に出入りするため、売るには難しい物件だったが、幸い、隣地の所有者と共同で両土地を併せて一括地として売却活動をしたところ、道路接面状況の改善が図れ、成約にこぎ着けることができた。   本件は、売主である7名の共有者のほとんどが高齢で、二次相続も発生していた。高齢の共有者ばかりだと、売却を進めていく上での意… [続きを読む]

「信託」ブレイクの予感 - 鑑定法人エイ・スクエア/澁井和夫

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  超高齢社会の到来で、判断能力、意思能力の衰えた高齢者の財産の適正な管理運用と承継が社会的な問題としてクローズアップされてきた。「信託」はそれを行う場合の一つの有力な手段である。自らの資産管理ができなくなってしまうおそれのある高齢者が、その資産を息子などの親族に「信託」して管理運用を任せる方法である。ただし、管理運用により生じる成果は自ら受け取ることにすることができる。賃貸用不動産などの管理運用は息子に任せ、その成果は自らが受け取って、老後の生活費、療養費などに充てるしくみである。   「信託… [続きを読む]

筆界特定制度-街なか再生へ向けて - 田中不動産鑑定/田中計機

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  大阪市内の旧来からの商店街の中には、再開発等どころか、一つの建物の建替えすら進まないケースがある。大阪は東京と比較してそもそも都市活力が弱いということもあろうが、「筆界」と「所有権界」が混乱していることも原因の一つである。筆界とは「公法上の境界」ともいわれ、不動産登記の手続きにより決定された一筆の土地の範囲を示す界のことで、所有者の意思では動かせない。一方、所有権界とは土地の所有権の及ぶ範囲の境を意味し、隣接所有者との話し合いで自由に決めることができるため、境界でもめるということが起こる。 &nbsp… [続きを読む]

「空き家820万戸」の問題 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  5月の爽やかな季節のある日、ウオーキングに万歩計を持ち、桜新町から弦巻、世田谷住宅街を散策しながら松陰神社を目ざしました。住宅街のなかに「空き家」らしき住宅がポツポツと見受けられます。そのまま居住出来そうな家屋、また、屋根、窓庇の崩れそうな家屋、玄関先の空き地にごみ袋の積み上げなど様々です。「もったいないな!」「不用心だな!」「近隣居住の人達に迷惑では?」などなど・・いずれも「こんな場所にこんな空き家が・・」といったイメージです。   汗をふきふき世田谷区民会館、区役所に立ち寄りました。公共… [続きを読む]

少子高齢化と人材育成 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  外食産業などサービス業の人手不足が深刻化している。理由としてよく言われるのが、少子高齢化による生産年齢人口の減少だ。2014年時点で、団塊世代が含まれる65歳以上層の就業者数は681万人であり、全体の10.7%を占める。この層に続く世代では、55~64歳層が1,152万人、45~54歳層が1,360万人、35~44歳層が1,514万人、25~34歳層が1,152万人であり、団塊世代の退出がもはや終ろうとしている現在、各企業において、円滑な技能継承の仕組みを整えていくことは喫緊の課題となっている。 &n… [続きを読む]

「銀座」百景 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3月18日に発表された本年1月1日時点の公示地価では、全国で最も高額な地点は銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で1平方㍍当り3,380万円。この1年間で14.2%上昇した。高額地点上位5位のうち4ヶ所が「銀座」で、その“実力”には改めて驚かされる。商業地の地価が高いということは、収益力が高いということにほかならない。三越伊勢丹ホールディングスが発表した2月の売上高速報によると、旗艦店といわれる新宿、日本橋、銀座の3店の中で、銀座店の売上げが前年同月比25%増と最も高かったようで、2月の春節時期に限らず、… [続きを読む]

プロパティ・マネジャーと建築士の先生 - 森島不動産コンサルタンツ/森島 義博

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  西新宿の堂々とした東京都庁舎、1990年12月に完成して既に24年経過しました。雨漏りがしたり外壁修理が必要になっていますが、複雑な意匠の大規模建築物の故、大変な資金が必要で困っているとのこと。こうしたビル管理「以前」の問題にプロパティ・マネジャーがもっと関わりを持てれば、低コストで快適なオフィス環境が提供できるという例は多いようです。   ○あるオフィスビルのリニューアルに関する打ち合わせの席で… 建築士A先生:「玄関の床はビルの顔にもなるので、鏡面仕上げの御影石を貼りましょう。上品で綺麗… [続きを読む]

杜の都の「伊達」な地下鉄、本年末に開業 - 北斗総合鑑定/秋元 康男

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  平成27年12月6日、「杜の都」仙台市に二本目となる仙台市営地下鉄「東西線」が開業する。「東西線」は、仙台市南西部の「八木山動物公園」駅から、都心部の「青葉通一番町」駅、JR「仙台」駅等を経て、仙台東部道路「仙台東」I.C.付近の「荒井」駅まで、仙台市を東西に結ぶ約13.9km、全13駅の路線である。東日本大震災による工事中断を乗り越え、本年12月の開業が決定した。同路線に導入される新型車両2000系は、「自然と調和し、伊達の歴史を未来へつなぐデザイン」をコンセプトに、伊達政宗公愛用の兜に使われている… [続きを読む]

無形民俗文化財「世田谷ボロ市」に行ってきました - 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  毎年12月と1月の15日、16日の両日に開かれる「世田谷ボロ市」は、世田谷区1丁目の大場代官屋敷表門前を中心として天祖神社、上町まちづくりセンター、年金事務所から世田谷中央病院に至るボロ市通りを含め、世田谷通りの南裏筋界隈の路地に約700店舗が臨時出店して、公称述べ80万人を超える人出で賑わいます(せたがやボロ市保存会資料より)。このボロ市の始まりは今から430数年まえに開かれた「楽市」に遡ります。これは代官である大場家が保存してきた天正6年(1578年)9月、小田原北条氏政が世田谷新宿あてに発した「… [続きを読む]

黒田長政家臣ゆかりの「飯田屋敷の大銀杏」 - プラス不動産鑑定/岩隈 良弘

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  福岡県が発表した県内の基準地価(7月1日)によると、景況感の改善傾向を反映して県内の202地点で上昇し、福岡市では住宅地、商業地とも上昇して5年ぶりのプラスに転じています。とりわけ、都心部の中央区及び博多区は大きく上昇しており、そのような中、本年11月に中央区大名にある「日本たばこ産業・JT福岡ビル」(1980年築)の土地・建物(約3千㎡)の入札が行われました。新聞報道に依ると、最低落札額は約36億円でしたが、予想を大幅に上回る50億円程度で大和ハウス工業が落札したとのことです。同ビルは西鉄グランドホ… [続きを読む]

増改築や修繕を反映させる鑑定評価基準の改正 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  不動産鑑定評価基準が改正され、11月1日より施行された。改正の背景には、不動産市場をとりまく「状況の変化」があり、それは①不動産市場の国際化の進展 ②ストック型社会の進展 ③証券化不動産の多様化の3点に集約されている。ここでは、②について、特に建物評価についての問題点について、デューデリジェンス及び鑑定の現場での体験を踏まえて考えてみたい。   日本で不動産の流動化が始まってから15年ほど経つ。一旦所有すれば殆んど“動かない”ものであった土地・建物を、証券に化体させて動かす(流通させる)とい… [続きを読む]

富岡製糸場と絹産業遺産群 - 神林不動産鑑定/神林宏明

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  群馬県はかつて上野(こうずけ)・上毛・上州とも呼ばれており、関東で一番北部に位置します。人口は約198万人ですが、県土面積は約6,363k㎡あり、大きさは全国第21位です。日本列島のほぼ中央にあり、県西・県北の県境には山々が連なり、南東部には関東平野が広がることから、県形は鶴が飛翔している姿にたとえられます。県土の約3分の2が丘陵地帯で、周辺を新潟県、長野県、埼玉県、茨城県、栃木県、福島県に囲まれた、内陸の「海なし県」でもあります。   東京から高崎市まで新幹線で約1時間とアクセスは決して悪… [続きを読む]

心理的瑕疵物件について - 森島不動産コンサルタンツ/森島義博

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  最近、陰惨な事件・事故のニュースが目立つ。自殺や殺人事件、孤独死などがあった場所は、人の取得意欲を減退させる。したがって流動性を欠き、その不動産の価格は大幅に低下することになる。自分の所有物件で事件・事故が起こった場合の賃貸人の心情は、察して余りある。   不動産において、自殺や事件があったことは「心理的瑕疵」として認識され、不動産市場においては「事故物件」と言われ、キズモノと言う扱いを受けている。売買や賃貸をする場合には、相手側に告知をしなくてはならない。   判例では、部屋のベ… [続きを読む]

台湾人の不動産投資事情 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  6月下旬に台北市で開かれた「第2回沖縄・台湾不動産鑑定フォーラム」に参加した。20年以上前になるが、筆者は同地に2度にわたり長期滞在したことがあり、久しぶりに故地の変化を垣間見ることができた。同時期に前後して駐在した北京では、現在では空港から車に1時間近く乗っても、当時見慣れた建物を見つけるのは難しいが、台北では空港を出れば以前とほぼ同じ景色が広がっている。地下鉄や新交通システムにより利便性は向上したが、都市の“骨格”は大して変わっていない。九州とほぼ同じ面積ながら、人口密度は倍以上という台湾は、今で… [続きを読む]

いわゆる「車返団地事件」にみる固定資産課税評価と鑑定評価について - 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  あるきっかけにより、いわゆる「車返団地事件」の最高裁、東京高裁の判例を閲覧、その内容を確認することとなりました。これについて私の感じたことを述べてみます。   この事案は固定資産課税評価額を不服として申し立てられたものです。固定資産税、都市計画税は賦課課税方式により課税庁である市区町村が課税評価額を評定して税額を決定して賦課していますが、納税義務者等からの不服申し立てにより「税額修正」が行われる場合があります。平成24年総務省調査結果によると、修正要因として土地、家屋とも「課税評価額の修正」… [続きを読む]

ひとが増え続けるまち、滋賀 - 株式会社新日本鑑定法人/齊藤 美絵

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  滋賀県というと「琵琶湖があって、人口減少と高齢化の進む地方都市」というイメージを持っておられる方も多いのではないだろうか。琵琶湖はもちろんわが県が全国に誇るシンボルなのだが、実は人口増加率全国7位!過去30年のデータを見るとずっと増え続けており、推計では2015年がピーク、その後減少するも、2035年における2005年からの増減率予想では全国3位をキープする。その要因は何か?   まずあげられるのが大学の設置であろう。この20年余りの間に7大学の開学があった。中でも立命館大学が進出した草津市… [続きを読む]

市場転換期にあるゴルフ場の鑑定評価 - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  ゴルフ場の市場規模は、少子高齢化や景気低迷によるプレイヤーの減少により、ピーク時の約半分となっている。「レジャー白書2013」によると、平成24年に1回以上プレイした人の数は790万人、市場規模は9,110億円であるが、平成4年には1,480万人、1兆9,600億円もあった。国内ゴルフ場は、利用者数の減少に加え、客単価の下落が続き、厳しい環境が続いているが、最近は外資のゴルフ場保有解消が進みつつある。以下、変動するゴルフ場の鑑定評価の今を考える。   以前は全ての土地がゴルフ場としての課税評… [続きを読む]

回復軌道に乗った三大都市圏の地価 - 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  3月18日に発表された公示地価は、三大都市圏の商業地では6年ぶりに上昇に転じ、デフレ収束を告げるものとなった。住宅地も、大阪圏は▲0.1%ではあったが、東京圏(1.4%)、名古屋圏(1.1%)とも昨年までの水面下から抜け出した。三大都市圏の商業地の地価は、08年のリーマンショックで大きく落ち込み、その後の回復度合いも住宅地より劣後していたが、一昨年12月の政権交代直後から急速に上昇テンポを速め、遂に今回、住宅地の上昇率を大きく上回った。とりわけ、東京都の商業地は、2.3%の上昇で際立っている。全国の地… [続きを読む]

工場財団のメンテナンスと新たな活用(その2) - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  前回に引き続き、「工場財団のメンテナンスと新たな活用」について述べてみたい。 先般、工場財団を評価させていただく機会に恵まれた。それは、工場財団組成済みの異業種の工場を購入し、時代の先端を行く製品の工場を新・増設したが、旧工場の土地・建物・工作物・機械器具等も含めて、担保評価替えを行って銀行借り入れを増やしたいということだった。その工場は、大手ゼネコンの施工による堅固な建物で、前会社の工場再編で不要となったものを割安な価額で買受けたものだった。今回の新工場増設に伴い行った評価替えにより、既存の工作物・… [続きを読む]

工場財団のメンテナンスと新たな活用(その1) - 鑑定法人エイ・スクエア/幸﨑任宏

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  最近、立て続けに3件の「工場財団のメンテナンス」についての相談を受けた。 一つは、工場財団組成済みの古い工場を購入し新工場を増設したが、古い工場の土地・建物・工作物・機械器具等を含めて、担保評価換えを行って銀行借り入れを増やしたい。二つ目は、М&Aを行ったが、被合併会社に減損の兆候あり、土地の再評価を行いたい。三つ目は、工場を売却したいと思っているが、工場財団目録等の整備をここ十数年間行っておらず、実態と合っていないがどうしたらよいか…というものである。   工場財団については、バブル崩壊以… [続きを読む]

「3」と云う文字で表される事柄について - 評価コンサルオフィス・ケン/桂健二

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  2013年は政治、経済とも日本が徐々に上昇気流に乗りつつある1年でした。また、国政を司る人たち(の能力次第)により、これほど国民生活が翻弄されるものだということが実感できた年でもありました。「デフレ経済は悪くない」なんて誰が言ったのでしょうか?国家経済に及ぼす力が大きい「日銀の施策」が海外の「中央銀行の施策」とかけ離れていたのは何故でしょう。なにはともあれ、自民党中心の「安倍内閣」による「アベノミクス」「3本の矢」が実行されていくことが望まれてなりません。 「3本の矢」とは①金融緩和(日銀の公社債等の… [続きを読む]

不動産景気と漠然とした不安 - 森島不動産コンサルタンツ/森島義博

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  今年の不動産業界における話題は、何と言ってもアベノミクスと東京オリンピックだ。どちらも、景気が良くなって不動産業界を潤すように感じる。ホントか? 首相と日銀総裁が変わり、金融政策が大幅に変更されて20年にわたるデフレから脱却したと喧伝された。株価は急上昇、文字通り気分としての「景気」は良くなった。資産のもう一つの代表である「不動産」の価格も上がるだろうと思うのは当然である。ある仲介業者は、個人投資家からの収益用不動産の問い合わせが1年前の4倍になったと言う。リートは増資を行って新規物件の取得スピードを… [続きを読む]

Only Yesterdayの収益還元法 - 高瀬不動産鑑定事務所/高瀬博司

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  投資ビルの鑑定評価を収益還元法の手法で行うことは今や常識中の常識である。しかし、これが鑑定の常識になったのはついこの間Only Yesterday、即ちバブル崩壊以降のことである。それまでは、投資ビルの評価の手法はと言えば、原価法または取引事例比較法、とりわけ取引事例比較法であった。「不動産鑑定評価基準」には、これらに収益還元法を加えた三手法を併用せよとあるが、一人「収益還元法」のみが刺身の端扱いにされていた。   バブルの崩壊は従来の不動産の需給関係を一変させた。稀少性ありとされていた不動… [続きを読む]

「暑さ日本一」を更新した四万十市 - 植田不動産鑑定所/植田将司

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  本年の夏は高知県でも歴史的猛暑となった。ご承知のとおり、四万十市西土佐江川崎で8月12日に国内での最高気温を6年ぶりに更新する摂氏41.0度を記録した。また、7、8月の2ヶ月間に「猛暑日」を36日観測し、県内16の観測地点で猛暑日の日数総計が昨年の約17倍の172日にもなり、アメダスのデータが残る1977年以降で最多となった。   気象庁によると、全国的に猛暑となった要因は太平洋高気圧の勢力と配置にある。今年はフィリピン周辺の海水面の温度が高かったため上昇気流が発生し続け、気流の下降先である… [続きを読む]

世界遺産(文化遺産)に登録された富士山 - 松浦不動産鑑定所/松浦英彦

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  本年6月、ユネスコの諮問機関イコモスは、富士山を世界遺産に登録すると発表した。事前に登録構成資産からの除外を指摘されていた三保松原を含んでの登録決定の報であったため、地元の喜びは一層大きいものがあった。静岡市で不動産の鑑定業務に長年従事してきた筆者にとっても、登録決定までの動きを振り返ると感慨深いものがある。   静岡・山梨両県及び関係市町村が富士山を世界遺産に登録するため、推薦書原案を文化庁に提出したのは平成23年7月であった。これは、世界遺産の評価基準に基づいた富士山の価値の証明と、適切… [続きを読む]

九州で相次ぐ駅ビル建設とその展望-大分の場合-長嶋不動産鑑定事務所/土師一弘

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  JR九州が発表した2014年3月期の設備投資額は前年比49%増の621億円と過去2番目に高い水準となっており、その中心が総事業費約200億円、本年4月30日に着工し、2015年春に竣工予定のJR大分駅ビル(仮称)の建設である。   JR大分駅ビルは地上21階建、1~4階が店舗、上層階にはホテル、温泉施設が入る。延べ面積約10万7千㎡のうち、約3万1千㎡が店舗で、物販、飲食、シネマコンプレックスなど170店舗が出店する予定。規模としては、9年前に開業した鹿児島中央駅ビル並みであり、初年度の売上… [続きを読む]

東日本大震災より2年4ヵ月~被災地の今 - 北斗総合鑑定/秋元康男

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  未曽有の大震災から、間もなく2年4ヵ月。東北の被災地でも少しずつ復興の兆しが見えてきた。   東日本大震災により宮城県内で発生した震災瓦礫の総量は、災害廃棄物と津波堆積物を合わせ約1,795万t。これは通常のゴミ処理能力で試算すると、処理完了迄19年程度を要すると言われた膨大な量であった。被災地の多くは、沿岸部に位置し平坦地が少ないため集積場適地が足りず、石巻市では高さ約20m(7階程度のビル相当の高さ)まで瓦礫が積み上げられていた。この「瓦礫のビル」を目にする度に、処理の長期化を懸念し、暗… [続きを読む]

道路上に張り出している樹木・竹林の伐採 - 幸﨑不動産鑑定士事務所/幸﨑 任宏

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  青葉・若葉が眩しい時期、道を歩いていると、アパートや一軒家の植え込みから公道に伸びてきた植物をよく見かけます。蔓などはそれほど障害にはなりませんが、樹木・竹林・プランター等が張り出していたり、枯れ木や折れ木ともなると歩道が狭くなり、車を避けにくくなるなど非常に危険です。これらの伐採・枝払い等の管理は、土地所有者が行う必要があります。   伐採作業を行うとき、電線や電話線等が近くにある場合は、気をつけて作業を行なう必要があります。危険を伴う場合は、事前に最寄りの電力会社またはNTT等に連絡し、… [続きを読む]

技能を磨くには知識プラス実践が肝要-評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  ある日の朝、携帯電話に事前登録してある電話番号を明示して時間待ち・・・9時になり即発信、ツーツーツー・・・、お話し中、駄目か、先着30名限りなのであせるな? 再発信、ツルルー・・ガチャ・・「はい、こちらは○○協議会事務局、△△です。」よかった、つながった・・「あのー、普通救命救急講習会に参加したいのですが・・・」「参加申し込みですね。お名前、住所、連絡電話番号を・・・・・・。」   私も「普通救命救急講習会(3時間)」に参加して救命措置の基本を学ぶことにしました。 おりしも2011.03.1… [続きを読む]

物流システムの変化と倉庫の在り方 - 森島不動産コンサルタンツ/森島義博

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  製造業、物流業、小売業を巻き込んだ物流システムの革新が起こっています。アマゾンをはじめとした新しい物販業者の商売の在り方が倉庫の在り方を革新しています。そこでは「サプライチェーンマネジメント」と呼ばれる、部品の調達から製造、販売までの複数の企業にまたがる物資の流れを<供給の連鎖>としてひとまとまりで管理する手法が取り入れられています。このような物流システムを支えているのがIT技術であり、よりきめ細かな在庫管理等を可能にし、物流スピードを激変させました。   このように高度化・複雑化する物流ニ… [続きを読む]

貸ビルは節税対策の宝庫である(その2) - 横須賀不動産鑑定事務所/横須賀 博

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  昭和30年代半ばから税理士を本業としていた私は、銀座の貸ビルの取得を機会に家族全員が株主となって株式会社を設立、貸ビル業も兼業することになった。昭和42年には不動産鑑定士の資格も得て、その後も貸ビル事業を拡大すべく、銀行借り入れによって新たな貸ビルを取得した。バブル崩壊により、銀行からは融資引き締めや繰り上げ返済の要請もあったが、個人財産を処分して、どうにか貸ビル事業を継続することができた。その後、不動産価格は右肩下がりを続けたが、貸ビルはその時代に見合った賃料を得ることができ、相応の法人税の支払いは… [続きを読む]

貸ビルは節税対策の宝庫である(その1) - 横須賀不動産鑑定事務所/横須賀 博

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  昭和30年代半ばに税理士の資格を取得した私は、税務相談を主業としていたが、月毎に相談件数も増え、先行きの見通しに明るさが見えてきた。そんなある日、土地分譲の広告を目にしたことから、現地見学会に参加した。都市の人口が増加する中、地価の値上がりは容易に理解された。そのために税務相談で得られた利益の大半を分譲地の購入資金に投入した。当時の土地の分譲は月賦販売が主流であり、銀行からの借り入れも容易であったため、名のある地域の分譲地数か所を比較的容易に購入することができた。なお、私はその分譲地の中でも最も高い東… [続きを読む]

中古建物評価の新手法 - 株式会社加門鑑定事務所 / 代表取締役 岩崎 隆

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  不動産鑑定士が評価する対象は主に土地及び複合不動産(土地建物)が多いが、近年は需要の多様化により建物単独の鑑定評価が注目されている。   中古建物を時価評価して取引価格や融資額の指標とし、中古建物市場の円滑化、活性化を図ろうという趣旨である。これはごく基本的な需要なのだが、今更のように感じるのはこれまでのわが国の建物に対する社会の認識がスクラップ&ビルド方式の上に立っており、建物を補修しながら数十年単位の長期間にわたって使用するという発想に乏しかったためかもしれない。 1.中古建物評価の新手… [続きを読む]

祝成人-「定期借地権」生誕20周年 - ㈱ヒルマ / 比留間康昌

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  借地借家法は平成4年8月に施行されましたので、定期借地権(一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権)は今年で丁度、生誕20周年を迎えたことになります。人間にたとえるならば、成人式を迎え、親元を離れ、自他共に大人の仲間入りを果たしたことになります。   当社の事務所がある東村山市では、都営住宅跡地で280戸に及ぶ戸建定期借地権分譲が実施されたり、また、郊外ではあまり目にしない定期借地権付のマンション分譲があったりと、定期借地権がより身近な存在に感じられます。ここでは、それぞれの定… [続きを読む]

福島県郡山市「原発圏外」その後 - パートナー鑑定法人 / 吉田健次

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  今年の夏も猛暑だった。8月下旬、高校生の娘が学校のプールを楽しみに登校して行ったが、プールはなかった。「セシウムが出たから」。どうやら前日の夕立が影響したらしい。セシウムが雨で流され移動することは周知だ。少しでも検出されればプールは中止となる。聞けばクラスの女子の半分以上が放射能のセシウムを嫌がって、プールは「見学」と決めているそうだ。福島県は県医大の協力を得て18歳以下の子供たちの内部被爆検査を実施している。来春の卒業を控えた高3女子から優先的に検査が行なわれた。結果は全員ND(=Not Detec… [続きを読む]

俄か「大家」の脱帽 - 株式会社中央鑑定所 / 畠中政國

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  私の会社は総勢十人程の小さな不動産鑑定事務所である。   そこの社長を務める私が、「大家の悩み」を持つことになるとは!   事の始まりは、私も出資者の一人である合同会社が東広島市の中心市街地活性化事業の基本構想づくりを受託したことからはじまる。東広島市の西条は、兵庫の灘、京都の伏見と並び称される銘醸地のひとつであるが、その基本構想の中に「酒蔵通り」活性化のための「駅前屋台村」の建設運営事業があった。   平成二十年六月に八人の共同出資と市内六行の協調融資による借入れを原資… [続きを読む]

地方都市のビル経営 - 長嶋不動産鑑定事務所 / 長嶋敏行

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  「何い!!社宅の入居希望者が誰もいない?」   これは、当社ではじめて起こった出来事である。よく聞いてみると、今住んでいる住居ビルのオーナーがよく面倒をみてくれるので、社宅には移りたくないとのこと。その面倒見の良さとはー (1)敷地内にゴミの中間分別収集所があり、毎朝そこに分別して投げ込んでおくとオーナーが収集日にまとめて出してくれる。 (2)水道管が詰まったらすぐにオーナーが来て直してくれる。 (3)毎朝声をかけて何かと面倒をみてくれ、心強い。とのことだった。 他の社員も似たりよったりで、… [続きを読む]

公益法人制度改革と鑑定評価 ― 鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  公益法人制度は明治 29 年の民法制定時に創設されて以来、100 年以上も抜本改革されずに来ました。そのため、全国に約2万5千あるといわれる公益法人の中には、世の中の変化に対応できなくなっているケースも散見される等、“制度疲労”が顕在化しています。平成 20 年 12 月に「新公益法人制度」が施行されたことにより、新たな社団や財団の設立に向けて、既に約40%の旧公益法人が移行申請済で、うち約8,700法人が手続きを完了しています。申請期限は平成25年11月末ですので、これから申請の最終段階に入っていく… [続きを読む]

狭あい道路拡幅整備について ー 幸﨑不動産鑑定士事務所 / 幸﨑 任宏

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  私たちの身近にある道路は、単に人や車が利用するということにとどまらず、たとえば防火・避難・建築環境などとも密接に関係し、都市機能に重要な役割をしています。このため建築基準法の集団規定において①敷地の接道条件、②道路内の建築制限、③道路幅員による容積率制限、④道路斜線制限といった要件について規定が設けられています。 建築基準法では、幅員が4m未満の道路に接する土地に建物を建てる場合には、建物の敷地はその道路の中心から2m後退しなければならないとされています。   建築基準法で定められている道路… [続きを読む]

「不都合な真実」に顕れる事実-評価コンサルオフィス・ケン / 桂 健二 

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  パソコン画面で You Tube をアクセス、2012年5月6日茨城県つくば市で発生、大きな被害を生じた竜巻の映像を視ました。まさか日本で、首都近郊でこのような気候変動が現れるとは・・・改めて四季麗しい日本の気象、風土の異常とも思われる変化を恐ろしく感じました。 いみじくも前日5月5日、午前11時、北海道電力泊原発3号機の稼働停止により42年ぶりに日本国内における原発が54基すべて停止状態となったとの発表がされたところでした。また、同時に、関西電力の大飯原発3、4号機の再稼働が安全性の不安(?)なまま… [続きを読む]

緊急輸送道路沿道建築物の耐震化-森島不動産コンサルタンツ/森島義博

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  「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」(以下、「この条例」という)は、かなり異例な条例である。なにしろ、今まで完全に合法であった建築物について、従来行われてきたような一般的な普及啓発や努力義務に終わらせることなく、耐震化に向かって新たな義務を課し、東京都として直接的な働きかけを行うのであるから。   この条例は、平成23年3月11日に東京都議会にて決議された。そしてその1時間後に東日本大震災が起こったのである。そのとき議場には多くの議員が大地震の揺れの不安に耐えていた。… [続きを読む]

人生の分かれ道 - 岡本不動産鑑定所/岡本憲二

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  8月には65歳を迎えますが、人生を80年と仮定した場合、私の人生時計は間もなく午後7時半。残された時間は僅かとなりましたが、今夜は適当にチャンネルを回しながらテレビでも見て寝るか、それともじっくり本でも読むか、はたまた「夜の帝王」気取りだった若い頃の一時期を思い出し夜の街へでも繰り出すか、終着駅を見据えここが思案のしどころといったところですが、過ぎし日を振り返ってみると、あの時の先輩への対応が人生の大きな分かれ道だったようです。   某銀行の名古屋支店貸付係で仕事をしていた新婚ホヤホヤの私に… [続きを読む]

パソコン対不動産鑑定士 - 井上不動産鑑定事務所/井上啓一

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  「パソコンなし 携帯もなし どうもなし」。ラジオの川柳番組で耳にした句である。機械物が苦手な私には好ましい世界であるが、仕事の面ではパソコンは必需品であり、パソコンなくして「どうもなし」とはいかないのである。   平成元年に独立開業したときに揃えた事務機器はコピー機、ワープロ、ファックス、電話等であった。当時としてはこれが一般的であり、パソコンは未だなかった。(あったのかもしれないが、一般には普及していなかった。)それから数年後、鑑定業界にもパソコンが普及し、いまや欠かせないものとなっている… [続きを読む]

高齢化社会を睨んだオフィスの用途転換-鑑定法人エイ・スクエア/畠山文三

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  今年の新成人は全国で124万人とのことで、「団塊の世代」の最後の年-1970年の新成人247万人の丁度半数に当たる。ここまで少子化が進んだことに愕然とする一方、「団塊の世代」が65歳を迎え、ビジネスの現場からほぼ完全にリタイアするまであと3年といわれると、高齢化社会の到来に現実味を感じる。   退職者が増加する反面、新卒者は大幅に減り、更には円高による国内産業の空洞化で“社会減”も進行している。あれやこれや考えると、働くスペースはこれから少なくて済むはずだが、現実の動きはその逆だ。東京ではオ… [続きを読む]

「鑑定士今昔」のよもやま話 - 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  昨年は(この稿が記載されるのが 2012 年新年であることから)、内には東日本大震災と福島原発事故、外にはギリシャ国債の価値低落に始まるユーロ圏の金融財政危機勃発と言った暗澹たる情勢で新年を迎えることとなりました   このような状態であるに拘らず日本的‘まあ~まあ~’の精神によるものでしょうか?日本国を牽引する政治家の皆さんも‘まあ~まあ~’と感じているのは私だけでしょうか?・・・有識者や学者先生方はマスコミや著書を通じて 1930 年代からの世界金融恐慌の時代に似てきているとして歴史は繰り… [続きを読む]

「埼玉」の語源はさきたま? ― さきたま不動産鑑定事務所 / 山口 邦男

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  営んでいる不動産鑑定事務所が「さきたま」という社名なので、「さきたま」について語らせていただきます。「さきたま」とは、現在の埼玉県名「さいたま」以前に発音されていたもので、平安時代の文献では「前玉」と標記され、「さいたま」は「さきたま」から派生した音便というのが一般の見解のようです。   実際にわたしの事務所のある埼玉県行田市大字埼玉は、「埼玉」を「さきたま」と発音しては、まさに埼玉県名発祥の地であり、ここぞ「埼玉」という思いがあります。太平洋戦争中、地元から出征した兵士が上官から出身地を尋… [続きを読む]

資 産 雑 感 – 株式会社 北海道鑑定 / 林  誠

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  赤字国債を九百数十兆円、国民資産は約千四百兆円あるといわれ、かつ国債の大半が国内にて吸収されているという要因はあるが、国民総生産高に対する発行残高比率は220%超にもなり、2位のギリシャの約160%以下の他国を大幅に上回っております。 また、現在65歳以上が全国民の5分の1に達し、これからベビーブームの世代が65歳以上になっていくことから、年金の原資は必要となる一方です   赤字国債は、毎年四十数兆円発行されており、この分だと近い将来(消費税が5%で他国では15%位が多いので裕りがあるとかを… [続きを読む]

シニア期の住まい方に関する意識調査 – 洋和不動産鑑定所/山本 英博

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  高齢者の独居世帯は10年470万世帯が25年には680万世帯に増え、高齢者人口に占める割合は20%にも達するといわれている。しかしこういう高齢者に対する住宅の手当てはいたって貧弱といわざるを得ない。   (社)不動産協会調べの「シニア期の住まい方に関する意識調査」によると賃貸型シニア向け住宅に住み替えるきっかけとして「配偶者を亡くし一人暮らしになったとき」「自分自身や配偶者が介護を必要となったとき」「自分自身や配偶者の健康状態が不安になったとき」が上位を占めた。   最近かつての同… [続きを読む]

環境格付けから環境不動産評価格付けへ – 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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  「環境不動産ポータルサイト」と「国際土地政策フォーラム」から環境価値と不動産市場の関連について一言述べてみます。 環境格付けが言われだしたのは1990年代からで、1992年ブラジルでの地球サミットのテーマとなって定着してきたものといわれています。日本では1999年の日興証券のエコファンドを初めとして、SRI(社会的責任投資)ファンドが運用されてきています。 とりわけ、政府(環境省)の緊急無利子融資(2009年度~)で環境格付けを受けることが盛り込まれ、指定金融機関となった日本政策投資銀行(DBJ)が地… [続きを読む]

子供のころの大地震の経験 – 千代田都市鑑定/土内 昌紀

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自分は北海道の南端の襟裳岬から北西方約三十㎞の小さな漁村で生まれ育った。サラブレッドや日高昆布の産地として知られるが、十数年から三十年程度の周期でマグニチュード八前後の大地震(十勝沖地震)に襲われている地域である。 [続きを読む]

第25回PPC(環太平洋鑑定会議)バリ島会議に参加して – 大野不動産鑑定/大野 克夫

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その題名は「リーマンショック前後における神奈川県横浜市の不動産取引及び不動産競売の動向」で、概要を示すと次のとおりである [続きを読む]

昔の名前で出ています – 洋和不動産鑑定所/山本 英博

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ビルにも名前がある。そのビルが所在する地名を冠するのが一般的と思われる。霞ヶ関にあるから霞ヶ関ビル、日比谷にあるから日比谷ビル、大手町にあるから大手町ビル、新宿にあるから新宿センタービル等々である。そんな狭い地域を名乗ってもと東京ビル、東京じゃまだ狭いと日本ビル、いやいやもっと雄大に世界貿易センタービル、さすがに宇宙ビルは寡聞にして耳にしていないが [続きを読む]

ふるさと福島県を憂う – 中央鑑定法人/田崎 建一

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2011年3月11日2時40分すぎ大地震発生。郡山市さくら通りの二階建ECビルは揺れに揺れた。背の高いキュリヤケースが倒れた。
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デフレの日本経済について – 鑑定法人エイ・スクエア/須藤 鷹千代

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最近の日経新聞の記事ですが、日本の国富が統計開始以来始めて、借金が資産を50兆円上回るとの報道ありました。
この理由は国債の発行が増え、土地価格が下落したことと分析されておりました。国富の半分以上が土地資産である以上、当然ですよね [続きを読む]

COP10(生物多様性条約)から鑑定評価へ – 評価コンサルオフィス・ケン/桂 健二

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不動産リート等の鑑定評価ではER(エンジニアリングレポート)を参考に環境DD(デユーデリエンス)として土壌汚染やアスベスト含有建材の有無などのリスクマイナス面の定量化が主であり、投資家アンケートにあっても、収益に直結するものやマイナスリスク面の除去等は重視されていますが、環境価値(省エネ、省資源等のプラス面)の向上はあまり重視されていないのが現状です。

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